■ 温哥华楼价只升不跌，政府安排新一轮税务以压抑楼价。
星岛房产置业攻略讯
随着温哥华以至整个卑诗省的楼价持续上扬，过去一年省市政府多次出手干预过热楼市，推出几种不同的税项，尝试阻止过热的资金涌入。另一方面，政府限制预售楼花，以及限制楼宇受益拥有权，以确保炒家、离岸信托以及幕后投资者缴交足够税款。由于几种税项均有不同的豁免及灰色地带，而最新的投机税会否与房屋空置税重叠计算等问题，本文从不同专业人士提供有关的税项资讯及常见例子，从而了解省市政府新一轮的税务安排。
投机税 (Speculation Tax)
卑诗省政府锐意将空置房屋回流市场，并压止境外投资者将楼价继续推高， 卑诗省财政厅长詹嘉路（Carole James）二月在省议会，宣读省新民主党执政后首份完整财政预算案，更新多个税项并新增投机税，指在纳税范围内的物业，如非主要居所或长期出租，则需要缴交投机税。
虽然公布时强调99% 的卑诗省民可获豁免，但坊间反弹力度颇大，由于细节条文未有清晰颁布，令到有前国会议员去信政府要求撤回，虽然最终其案例获得豁免，但对于华人来说，若干家庭并非因「投机」状况仍然有机会跌入投机税范围，业主们可能要做好心理准备。
投机税二月公布方案
投机税物业纳税范围
- Capital Regional District
- Fraser Valley Regional District
- Greater Vancouver Regional District
- Regional District of Central Okanagan
- Regional District of Nanaimo
投机税税率设计
- 2018 年税率统一于楼价的0.5%
- 2019 年开始为2%
投机税豁免范围
- 第一自住居所不纳入征税范围
- 如果是柏文物业规定不能出租亦可豁免
- 2018 年至少三个月出租房屋
- 2019 年往后每年至少六个月出租房屋
- 业主或租客长期病患，或因病患而常住医院、长期
- 接受护理及支援性护理
- 业主或租客短暂失去工作能力
- 因业主过身而业权处于行政处理中的物业
会计师质疑投机税与房屋空置税重叠
虽然省政府有关投机税的4页文件中，3 次强调99%的卑诗省民可获豁免，但纳税范围甚广，如何计算个人拥有的物业是否跌进1% 之内而要缴交税项呢？会计师林定宇指出：“第二个物业最容易跌入投机税之中，业界中很多会计师及律师均有疑问，因为条例灰色地带太过广泛，条文未有清晰指引。”
这解释为何坊间对投机税有疑虑，他续说：“将会追溯至2018年1月1日，并在2018年内出租最少三个月，2019 年则要出租最少半年。” 换言之，有关政策如期在秋季执行，业主要避免纳税，现在便要为空置物业打算。
假如大温有房屋，但在其他地方有度假屋，情况又会如何呢？就以二月公布的情况，投机税也难以避免。很多本地人的家族，可能有一间郊区别墅留来每年的家庭聚会。屋主本人可能早已退休，在大温地区亦有物业自住，但因为投机税的关系也令退休业主堕入税网之中。
林定宇补充，投机税要跟据空置税共同规划，本应有理可寻，而且不应重叠，但新民主党执政的新预算案，可能出现“劫富不济贫”的情况出现。他续指：“若果第二间房屋不出租、不自住，空置税加投机税，是楼价的3% ，以一百万楼价的地税约5,000 元，再加3% 的双重税项，共约35,000 元。” 投机税会否与房屋空置税重叠计算，现时未有明确指引。
前国会议员斥伤害郊区经济
除会计师对投机税有疑虑之外，建议出台后，前国会议员Pat Carney 即时写公开信给卑诗省省长贺谨，炮轰税项细节不单未能有效阻止投机买家，更一举伤害温哥华岛的郊区经济。
据《温哥华太阳报》报道，Pat Carney 退休十年，现年82 岁，Saturna Island 属于她的第一居所，由于当地并未有任何医疗设施，她需要到温哥华找医生覆诊，往返温哥华转车转船要几个小时，所以她在温哥华也有一个 “第二” 居所，方便自己出入及居住，由于“第二”居所没有出租，又处于纳税地区，故跌入此税项中。她信中提及：“建议的税项并没有达到限制外国投机买家在卑诗省特定地区进行投机买卖的目标，相反却刺中一直支持郊区经济的卑诗省民。”
Pat Carney 形容自己与岛上的居民是“沉默的小数”，Gulf Island 一带有不少居民向她反映，基于收入不多，如向岛民开征投机税，有可能令仅有的岛上人口完全消失。她提到“建议税项会令我难以选择，一是放弃我父母安葬的Saturna，又或者基于土地用途限制下，我需要放弃既不能出租，但价值100万元的柏文，因为我无力交税。”
信中她虽然提及此税项是出于好意，但如何执行却存在漏洞：“每位利用温哥华楼市进行洗钱行动的海外投机买家将不会受此税项影响。难道政府请一队官僚军队？还是在我们每人的手腕上安装监察仪器，去追踪我们每年六个月的行踪？政府怎样监察？” 连番疑问后，不忘说出一个事实：“这是省长的问题，不是我的问题。”
政府低头修改方案
因应外间连番质疑，卑诗财政厅长詹嘉路终于在3月26 日对投机税细节进行修改，主要修改两大项，一是纳税范围收窄，二是税率分级：投机税物业纳税范围新增豁免地区包括，度假胜地海湾群岛（Gulf Islands）、位于温哥华岛的Parksville 和Qualicum Beach、及多个小岛等。
另外，估价低于40 万元的房产毋须缴纳投机税。
投机税税率设计修改方案( 三月)
● 2018 年税率统一于楼价的0.5%
● 2019 年开始税率分三类：
1. 海外投资者及卫星家庭，税率是楼价的2%
2. 加国公民及永久居民而非居于卑诗省内，税率是楼价的1%
3. 属加国公民及永久居民( 卫星家庭成员除外) 的卑诗省人，税率是楼价的0.5%
华人易堕“投机”定义
虽然经过修改，但在华人圈当中，亦有一类常见例子如卫星家庭，仍有机会堕入税网。会计师林定宇指：“例如有个非经常住省内的加国公民或永久居民，简单说，香港人拥有加拿大籍，回流香港做生意，早年已置业，今年给他在SFU 上学的子女住，方便上学，空置税可豁免。但投机税呢？因香港人没有交税、是否需要交投机税仍不明朗，因截稿前未有明确指引。但不自住、不交税、不收租，照现时文件字面上看来，已跌入征税范围。” 但这种情况显然不符合“投机”的定义。
同时，林定宇认为投机税，影响不到首置买家或换楼客，反而会影响到西区的老太太，本来拥有500 万元的房屋，因退休打算变卖，将200 万元分给子女作首置用，自己留下300 万元安享晚年，但因投机税、空置税、海外买家税等多重税项而令物业难以出售。林定宇最后补充：“投机税以物业量为主，而不以买卖时间决定，感觉不似压抑炒卖，有点名不副实。这税项不单影响房地产市场，反而会引发更多社会问题。”
无疑被投机税误中副车的话，对于退休人士是一份重担，特别是在年轻时期打拼努力后，安享晚年收成期时，只因多一个不愿出住的物业而跌入税网，令人有“杀错良民”的负面影响，整体而言此税项作为打击投机者仍欠缺说服力。
至于针对“投机”定义，如果要从税项入手，省政府或可参考香港之前的“辣招”，包括额外印花税(SSD) 及双重印花税(DSD)，适用于三年内短期买卖的投机税项，及本地首置物业和换楼客可获豁免。当年税项推出后，的确有效令疯狂楼市稍为回落，惟有关税项待市场完全消化后，最终仍阻止不了升势，去年更成为全球最难负担楼价的城市。所以增加税项是否有效压止楼价，值得深思。
而地产经纪李镇华认为投机税有可能令持货量较多的投资客，未能承担重税而抛售物业减磅，有机会令楼市稍为回落，但只属短期效应，有关税项只待市场消化后，相信大温供不应求的楼市将会继续畅旺。
未完待续，明天详解「物业转让税」。 。 。
