多伦多市府说，制定短租市场附例是为了保护多伦多住房供应，维持居民社区稳定性。房东们说，规则和附例限制了他们的物业权，影响了他们的收入。
多市短租附例原定于2018年6月实施。安省地方计划上诉庭（Local Planning Appeal Tribunal (LPAT)）在一年多以后才开庭进行聆讯，以决定该附例是否真正实施。
判决官Scott Tousaw要在10月15日听取市府方，房东方，和短租权益团体the Fairbnb coalition方的总结陈词后，才会做出决定。
但在八月和九月初已经进行的头8天聆讯中，可以总结出以下5大要点。
1，租客被视作第二套单元的主要住户
附例将限制屋主使用第二套单元进行短租的能力。这是法庭上的争议重点。
根据信息，多伦多在2002到2018年之间有2,138套申请了建筑许可证的合法第二套单元。但是星报发现，这个数据远比实际数据小。多伦多还有在合并前修建的7万到10万套第二套单元。这些单元中很多在修建时都符合建筑和消防法规，应被视作合法单元。
至于是否市府会禁止屋主们出租第二套非法单元，市府未提供明确解释，仅说不想对执法进行过于清晰的说明，否则人们会想办法绕过规则。
市府说，如果想出租第二套单元，那么房主注册执照时，必须确保该单元符合区划（zoning），建筑，和消防法规。市府说，如果收到消费者或者执法部门投诉，他们就会验证上诉信息。
尚待实施的短租法规说，第二套合法单元的主要住客是唯一能够把该单元在短租市场放租者。这意味着，如果单元的长期租客想把单元在Airbnb这样的平台上放租，就必须先向市府注册。
2，房东们做短租比做长租能多赚多少钱？
屋主Desiree Narciso在法庭上说，她把地下室单元做短租，比租给一个长期租客要多赚450%。她未明确说明自己的收入，但她告知她的地下室可以分成一个单身单元和一个一卧室单元，每个单元每晚可租90元到160元。她的入住率达到80%到90%。按此情况计算，她做短租的每月收入能够超过7千元，而如果她仅仅长租给一个租客，收1,600元的月租她都觉得太高。
不过当然，地点很重要。 Narciso住在Queen St. W.社区，那里游客众多。
住在东约克的Alexis Leino用他家平房的地下室做短租，每晚80元。星报发现，该地区的长租价格是每月大约1,300元。
3，多伦多已经通过的短租附例会扼杀短租市场吗？如果扼杀了短租市场，重要吗？
不可否认，短租有市场。但是市府的短租附例将要取消职业或者商业的短租经营者，也就是那些出租多个房间和多间单元的房东。他们就是经营那些高层公寓里的鬼影旅店和独立屋住宅里分租卧室，共用厨房和客厅的鬼影民居的人。
由于附例做出限制，只有房东的主要住所才可用于短租，占据Airbnb房源三分之一的商业房东们都无法经营了。
麦基尔大学的Airbnb专业研究员David Wachsmuth同意市府的做法。他证实，减少职业房东可以真正开拓住房共享市场。根据附例，居民们仍可将他们的住宅进行短期出租，一次长达28天，一年多达180天。单独的房间也可全年用于出租，一次可以长达27晚。
土地经济学家Peter Thoma则站在房东一边，他作证说，没有那么多的居民对住房共享感兴趣。他表示，消灭职业房东对任何人都没有好处。他说，如果Airbnb在2016年被消灭，多伦多将损失4千万元的开支和600个职位。
麦基尔大学Wachsmuth则说，没有任何证据显示，短租市场能比本地居民给社区带来更多收益。他举例说，咖啡店可能有游客光顾，但是附近的居民也一样是常客。
4，做短租的是坏邻居吗？
Wachsmuth同时说，伴随着短租的，总是噪音，垃圾，和停车问题。这些成本未由短租经营者承担，而是由社区承担了。传统酒店有生意运营成本，但是短租经营者赚钱更多，因为他们不用花钱解决这些问题。
市府员工也作证说，和短租有关的烦扰投诉在增加。高级城市计划师Caroline Samuel说，自2016年以来，市府记录的和短租有关的投诉翻了两倍到三倍。
她出示了一个投诉清单，包括陌生人走错门，人们爬到邻居家屋顶，18个房间的短租屋和一家儿童日托中心共用车道，以及床垫就扔在后院里任其腐烂等。
市府在2014年1月1日和2019年6月6日间，共收到514起短租投诉。其中最多的是不符合区划的投诉。多伦多警方报告说，2017年，他们处理了127起和短租有关的犯罪事件，2018年为132起。其中超过40%为盗窃，27.4%（2017年）和21%（2018年）为物业损坏。2018年还有4起凶杀和枪击案。
房东方的律师则说，所谓区划的投诉其实应归类为查询。Thoma说，市府的投诉数字微不足道，他说，Airbnb的订房中，99.98%无事故。
站在房东一侧的私人计划师Michael Manett说，每条街道上都有不剪草和很吵闹的坏邻居。
5，房东们是明知故犯吗？
Clarence Westhaver在5处物业里经营了10个Airbnb单元。她说，他们向市府申请了对物业进行装修，修理，和改善的建筑许可证，花了十几万块钱进行装修，但是他们从未明确向市府询问，他们是否被允许经营短租。
Westhaver作证说，“我没有问市府我是不是获准做短租屋主。因为我没有把自己看成短租屋主，我认为自己是房东。”
Desiree Narciso也花了很多钱对住宅进行装修。她住了二楼和三楼。一楼租给了一名长期租客，地下室在Airbnb上放租。她说她完全遵守城市建筑法规，是一名“模范生”，但是她说，她也从来没有问过市府，她是否可以把自己的物业用来做短租。她说，她没有理由质疑自己意图的合法性。
她说，“现状显示，短租是被允许的。每个人都在做，做了几十年了。尽管没有市府进一步的明确指示，我想，我根据城市里短租长期存在的历史来做出推断，很公平。”
（网页截图，多伦多星报报道）T04
