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加拿大银行为保份额使出浑身解数 利率战悄悄开打
【星岛综合报道】随着央行降息,加拿大利率战正悄悄拉开帷幕,各大银行为了紧急保住市场份额,正在使出浑身解数,加拿大按揭贷款巨头加拿大皇家银行(RBC)承认正在发动利率战。
据《金融邮报》(Financial Post)按揭贷款策略师、利率分析师麦克利斯特(Robert McLister)撰文指,加拿大最大的按揭贷款机构加拿大皇家银行(RBC)行政总裁麦凯(Dave McKay)在周四(29日)的电话会议上承认,RBC正在经历他所谓的「历史性」和「激烈竞争」。
他解释说,事实上,皇银按揭贷款业务的收入仅为过去的三分之一。
该公司在周五(30日)的电邮声明中补充:「由于资金成本波动和竞争性定价压力,我们的按揭贷款业务息差较低。」并称相信这些趋势正在影响整个行业。
在利率上升、债务负担沉重和房地产活动疲软的情况下,为了紧急保住市场份额,各银行正在使出浑身解数。麦克利斯特称自己采访过的每一位按揭贷款经纪人,都在讲述客户所遇到的银行报出低得惊人的利率。
例如,如果你调查本国的贷款机构,目前公布的3年期固定按揭贷款平均常规利率为5.58%,但Pine Mortgage在全国范围内宣传的无保险3年期贷款的最佳报价则只有4.84%。
人们在寻找优惠利率时,比以往任何时候都更需要进行比较购物。但也要小心一些「特别优惠」是简单的按揭贷款,会让你无法转移或再融资。
要小心一些「特别优惠」贷款
与麦克利斯特合作的一位经纪人最近分享了一个引起共鸣的警示故事。
他的一位客户在续约时获得了银行提供的「超值」按揭贷款,借款人接受了这笔交易,因为他不必重新申请,而且利率比他在网上看到的要低一些。
两年过去了,此人需要提前再融资,但提供按揭贷款的机构不允许,除非受到严厉处罚。
更重要的是,他可以从同一家贷方那里选择一个稍微贵一点的选择,并且允许免罚金再融资。最终,他在两年内节省了2,100元的利息,但却被处以23,000元的罚款。
找出最低的借贷成本需要勤跑腿,包括线上研究、咨询一两个经纪人,并直接与入围贷款人核实条款。
总体而言,经纪商目前在按揭违约保险(Mortgage Default Insurance)利率市场中占据主导地位,但银行在无保险领域、特别是大多数借款人强烈要求的3年期期限,尤其是续约期限上抢走了他们的野餐。
在过去,贷款人实际上是进行一场游戏,在续约时以高利率出其不意地打击借款人,押注他们太无知、对银行太满意,或者被锁在沙发上而无法更换贷款人。那些日子已经一去不复返了,大多数银行都非常积极地保留客户,除非他们认为你在其他地方没有资格。
向另一家贷方提出更好的报价,然后观察其如何采取行动,他们根本无法承受在低销售市场中失去现有客户的后果。
大量固定利率按揭贷款变得更便宜
本周,大量固定利率按揭贷款价格正变得更便宜,包括无保险的4年期固定利率按揭贷款和有保险的1年期、3年期和4年期固定利率按揭贷款,看起来2024年的选择期限——固定的3年——正在慢慢让位。
Pine Mortgage执行长兼联合创始人Justin Herlick表示:「我认为,随着利率下降,我们开始看到更多的贷款期限转向5年期。」
对于需要按揭违约保险的恐惧承诺者,Marathon Mortgage现在提供4.19%的6个月固定利率,人们可以续约为可调整利率。然而,它的主要好处不是节省利率,而是帮助借款人更灵活地获得批准。其4.19%的合约利率几乎是加拿大最低的按揭贷款「压力测试」利率(6.19%),这意味着借款人可以以略少的收入获得相同规模的按揭贷款。
True North Mortgage推出了一项6个月期产品的利率为3.49%的版本,但该公司表示,其续约利率「可能会带来额外的溢价」,若你在6个月后未续订,这两项优惠均需支付百分之一的费用。
展望下周,市场正在为加拿大央行在短短3个多月内第三次降息做准备,CanDeal DNA挂钩的远期利率数据显示,该前景的机率几乎为100%。
所有这些竞争可能不会让银行股东高兴,但肯定对消费者有利。
图:加通社
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卑诗女子称未经同意遭自动扣款 提告房东和银行
【星岛综合报道】卑诗省一名女子称自己的账户在未经同意下被设置自动扣款功能,对她的房东及道明银行(TD)提起诉讼。
据Glacier Media报道,据卑诗最高法院(BC Supreme Court)1月8日的民事索赔通知指,巴迪库(Jenni-Laura Badicu)(又名 Jenni-Laura Lewis)和她的配偶于2022年5月与卡萨姆(Aly Kassam)签订租房合约。
诉状称卡萨姆是道明银行(TD)的抵押贷款专家。
巴迪库称,卡萨姆利用其银行员工的身份存取她的账户讯息,以便在她的账户中设定卑诗水电公司(BC Hydro)的自动扣款。
她声称该账户受银行私隐条款保护和条件的约束。
巴迪库表示,2022年7月至10月期间扣款总额超过376元。
当年10月,她发现了扣款状况,并要求银行停止付款。她被收取了25元的费用,并声称道明银行尚未偿还这笔钱。
诉状称:「卡萨姆和道明银行的访问行为,侵犯了原告的私隐以及对私隐的预期。」
据称的违规行为,导致她和家人搬到另一所房子并更换服务银行,费用约为5,000元。
巴迪库进一步表示,她因此事终止了与道明银行的长期合作关系,并冻结了信用卡。
法庭文件称:「原告对金融机构失去了极大的信任。」
她声称银行对她负有保护义务,并须对其员工的行为承担间接责任。
巴迪库对各种损失提出索赔。
道明银行发言人Mick Ramos表示,由于此事已提交法庭审理,该银行不予置评。
Glacier Media透过道明线上查询系统、电子邮件、电话和简讯联系了卡萨姆,但没有收到回应。
所有指控均未在法庭上得到证实。
图:资料图片
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卑诗多家银行未及时出具按揭解除文件被罚 这银行罚最重
【星岛综合报道】卑诗省消费者保护机构发现该省的8家银行和信用合作社,没有遵守旨在防止欺诈和使交易更加顺畅的抵押贷款解除法规,因此对其处以罚款。据《温哥华商业杂志》(BIV)报道,卑诗消费者保护局(Consumer Protection BC)周四(7日)宣布3家大银行和其他5家金融机构处以罚款,指其未能在全额支付抵押贷款后30天内解除抵押贷款,其中多伦多道明银行(TD)被处以530万元的罚款,是迄今为止最高。在一长串罚款名单上的金融机构被要求签署承诺书,须于截至日期2024年7月前缴纳罚金。这些被处以罚款的机构及金额分别为,丰业银行(Scotiabank)387,150元;满地可银行132,700元;First National Financial GP Corporation为29,200元;Coast Capital Savings为47,900元;Vancouver City Savings Credit Union为86,300元;以及First West Credit Union的14,000元和Prospera Credit Union的8,800元。消费者保护局表示,「卑诗省消费者保护局最近对金融部门遵守省级消费者保护法的情况进行评估表明,这些机构在按揭贷款全额支付后30天内,向消费者提供解除文件的要求方面,存在广泛的不合规情况,」保护局是在听取了卑诗律师会(The Law Society of BC)、卑诗法律公证人协会(Society of Notaries...
加拿大两大银行利润齐下滑 大幅提高坏账准备金
【星岛综合报道】加拿大最大的两家银行周三(24日)公布了季度收益,利润大幅下降,两家银行为支付不良贷款而拨备的资金大幅增加,这表明加拿大经济前景更加黯淡。据加拿大广播公司(CBC)报道,满地可银行(BMO)和丰业银行(Scotiabank)周三在股市开盘前公布了季度业绩,虽然具体数字不同,但它们都有一些令人担忧的主题。丰业银行表示,在截至4月底的3个月里,它的利润略高于21亿元,比去年同期的27亿元下降了21%。在调整后的基础上,该银行的利润为每股1.70元,低于去年同期的2.16元,也低于分析师预期的1.76元。利润下降的部分原因是该银行拨出更多「信贷损失准备金」,以应付账面上可能出现的不良贷款,亦即可能出现的坏账。丰银在本季度预留了7.09亿元。去年同期,其信贷损失准备金仅为2.19亿元。满地可银行的情况与丰银相似,该银行为不良贷款拨备了超过10亿元,远高于去年同期的5,000万元。信贷损失拨备金之所以大幅增加,很大一部分来自于从BMO2月份完成的对美西银行(Bank of the West)的收购案,该行继承了美西银行的贷款账簿。金融分析师沙纳汉(James Shanahan)表示,尽管BMO的贷款准备金大幅增加,但它们并不令人意外。「预先拨备贷款是有道理的,拨备超出你最初预期的贷款,因为你绝对不希望在收购后的两三个季度发生事情。」沙纳汉还表示,加拿大银行的保守本性常常让他们预留大量资金,以防贷款出现不良情况,结果却发现最坏的情况并未发生。BMO的利润在本季度大幅下滑至略高于10亿元,远低于去年同期的47亿元,这主要是由于与上述160亿元收购相关的成本。但即使在调整后的基础上,该银行的利润也达到了22亿元,或每股2.93元。这低于去年的3.23元,也低于分析师预期的3.21元。数据公布后,两家银行的股价在早盘交易中均下跌,但对投资者而言并非全是坏消息。BMO将其季度派息提高4仙至每股1.47元,而丰银将其季度派息提高3仙至1.06元。图:星报资料图片V6
2000元现金存入自动柜员机后从此消失
【星岛综合报道】一名男子称透过银行自动柜员机(ATM)存入2,000元现金,但显示屏显示一条错误讯息后,这笔钱便从此消失。
贝鲁什维利(David Beruashvili)表示:「将2,000元现金,在没有放入信封内的情况下,从插槽滑入银行的自动柜员机,之后便从此消失」。
现年41岁的贝鲁什维利表示,银行拒绝采取任何令人感到满意的行动,取回他的金钱。
他表示,已经有6个月没有工作,十分需要这笔钱,「他们没有帮助我,我只想看回存钱时的录像,但他们拒绝了我」。
贝鲁什维利表示,已跟银行的多名职员,包括柜台员、银行经理,甚至银行的监察员联络,但最终都是无济于事。经数月努力后,他决定向传媒讲述这事件,希望可协助采取行动。
贝鲁什维利表示,2020年3月,在位于安省旺市木桥区(Woodbridge) 马利克罗夫特大道(Marycroft Ave)的皇家银行分行的自动柜员机,存入3,000元现金至银行个人户口内,这笔款项立即发送至其户口,屏幕上亦立即显示确认存了这笔钱。
他再将2,000元现金,存入万事达户口,但屏幕上显示了一条错误的讯息,而且没有收据。
由于疫情的关系,贝鲁什维利没办法跟银行分行中任何人对话。
他表示,联络了万事达卡公司,该公司亦进行调查,但万事达卡公司向他表示,他必须联络皇家银行。
贝鲁什维利之后致电了5间皇家银行的分行,皇家银行总行则拒绝提供协助,且拒绝让他查看存钱时的录像。
4个月后,一名调查员联络他,查问他存入2,000元的具体面额资料,但这么长时间,他已经不记得。
他表示,银行方面对他是否有存入这笔现金好像感到怀疑,「我觉得银行似乎没有给予应有的重视,他们似乎不在乎」。
贝鲁什维利表示,封城期间,几乎没有足够金钱养活自己,幸好获得朋友的帮助。
皇家银行向传媒表示,由于私隐问题,不能就个别事件置评,但坚持已跟贝鲁什维利保持联络。
皇银发言人库克(Shauna Cook)表示,银行已经进行调查,整个调查过程中,都有跟客户合作,会直接与客户沟通,由于客户的私隐权,故没法进一步讨论。
库克表示,对自动柜员机已进行调查,但没有发现问题。
万事达卡发言人狄马坎托尼奥(Michaela DiMarcantonio)表示,作为发卡公司,账户的管理是属于银行,故这是皇银的事情。
(图片:YorkRegion.com) T02
更多加拿大人喜欢把钱放在TFSA 而不是RRSP
加拿大皇家银行(RBC)委托Ipsos民调公司进行的一项民意调查显示,更多加拿大人现在拥有免税储蓄帐户(TFSA)而不是注册退休储蓄计划(RRSP),但许多人仍然不知道如何使用他们的TFSA帐户来创造财富。
RBC公布的这项调查发现,43%的加拿大人对TSFA帐户有误解,认为TFSA是为了储蓄,而不是为了增加投资。
42%的加拿大人使用其TFSA做定存或储蓄,但只有28%在帐户中持有共同基金(mutual funds)、19%持有股票、7%持有指数型基金(ETF),只有6%的TFSA持有人将该帐户用于固定收益投资。
与此同时,三分之二以上的TFSA持有人(65%)表示他们没有从帐户中提取过资金。
RBC财务规划专家中心主任格雷(Stuart Gray)表示:“加拿大人经常将钱存在储蓄帐户中 - 包括放在TFSA,并且长时间保持不变。但其实你可以控制并寻找多元的投资机会,这样TFSA可以获得更好的效益。”
调查还发现,更多的加拿大人拥有TFSA(57%)而不是RRSP(52%)。
此调查于2018年11月20日至26日进行,在线调查了2000名18岁以上的加拿大人。
网上图片
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【突发】抢劫康山汇丰银行 枪匪威胁射杀职员
约克区警队表示,安省康山Clarke大道以北的Yonge街汇丰银行遭抢劫,有大量警员在现场进行调查,事件中没有人受伤。约克区警队警长Andy Pattenden表示,周二中午大约12时08分,位于John街以南,Clarke大道以北Yonge街的汇丰银行分行,接报遭到打劫。据称,劫匪手持一支手枪进入银行,并威胁职员会向他们射杀,劫走现金后乘车离开;警方至今未清楚被劫走的现金数量,警方亦未有劫匪的资料公布。(图片:CP24) T02
「这是盗窃!」 有TD客户抱怨支票户未经授权就遭扣款
有数十名抱怨自己的道明银行(TD Bank)的支票帐户在未经授权下,被Spotify公司扣取款项。道明银行系统没有遭黑客,正在调查相关问题。CBC报道,其中一个受害者是奇薇玛奇(Jenn Kivimaki),她发现TD支票帐户中意外被Spotify公司收取了119.88元的费用。但这并非第一次银行支票户被盗,2015年,她也曾惊讶地发现她的TD帐户透支约2万元,有人在美国盗用了她的借记卡(debit card)号码。她说:「我想知道事情是如何发生的。」为什么有些TD客户在没有注册Spotify音乐流媒体服务的情况下被收取年度会员资格?这让加拿大人担心银行帐户不安全。TD银行调查可疑交易后,已经退还了一些客户被扣的款项。至于Spotify则将此问题归因于针对加拿大借记系统的攻击。缅省的葛雷斯登(Mandi Grayston)对这些解释不满意。她的帐户已被扣了5笔款项,共599.40元。「未经我同意下,任何时候银行拿走我的钱都不能被接受,无论你是否在两天后归还,因为事件已经发生,那就是盗窃。」她说,TD银行只是给了她新的借记卡,但没有给她安心满意的答案,她感觉钱放在银行内非常不安全。不仅是Spotify公司透过银行任意扣款,舒维(Brendan Schiewe)表示,他妻子从未授权药妆店Walgreens可以扣款,但却意外看到TD支票帐户被Walgreens扣了一笔18.05元的款项。他说因为金额并不大,如果不是细心检查,恐怕不会发现,他怀疑这种情况发生的频率。(Brendan Schiewe太太帐户未经授权下被Walgreens扣款。)前加拿大皇家骑警,目前担任克莱门特咨询集团行政总裁的克莱门特(Garry Clement)表示,这些欺诈行为很多、但金额不多,可能导致执法部门会忽略调查这些未经授权的交易,所以向加拿大反欺诈中心报告情况非常重要。他说,现在银行网路化,所以欺诈活动更频繁,不排除有组织化犯罪活动涉入。他也说,银行每天处理数十亿元交易,它们是大机构,对于普通客户的小损失常未重视。克莱门特提醒民众,不要将银行帐户的安全性视为理所当然,建议使用强密码,随时监控帐户,以便第一时间向机构报告问题。图:星报 & CBCv01
BMO和CIBC因安全漏洞被集体起诉
加通社图加通社消息,由于旗下机构Simplii Financial的网络安全漏洞,导致9万顾客信息泄露,BMO和CIBC已被集体起诉。Siskinds LLP和JSS Barristers两家法律事务所说它们已在安省最高法院备案,声称两家加拿大银行未能为保护客人敏感信息而建立有力的安全措施。Saskinds的律师Sajjad Nematollahi说,信息泄露已经给客人的个人生活和经济状况造成了深远影响,其影响程度仍须确定。「加拿大各银行有义务持续审查其防卫系统,并通过最好的职业操作,来保护加拿大人的个人及金融信息。」一位CIBC的代言人在周一说:「我们会在合适的时间,以合适的立场,为Simplii进行法律辩护,但同时,我们的焦点仍将放在保护和支持客户上。」BMO尚未做出及时回复。(智苏编辑)