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（地产相关税项非常复杂，民众求知若渴。记者黄忆欣摄） 【加拿大都市网】房地产可谓个人最大笔实体资产，加拿大的税务相对复杂，不管是住宅买卖、持有自用住宅、投资房地产，都会有相应的税项需要申报，因此房地产税务更形重要。 会计师许志远和律师林宏德(Justin Lim)在卑诗省台湾商会主办的讲座上表示，除了弄清楚房地产节税要点可以省下大笔金钱之外，更需要留意新的法规，以免违反有关规定。 林宏德说，卑诗省的税务非常复杂，光是住宅买卖就牵涉到增值税、投机空置税、外国买家税，物业转让税(PPT)。最新规定是在卑诗省持有土地者，在本月底都必须申报，未申报则可能受到处罚，罚金或高达25,000元。 近两年房地产买卖频繁，因为疫情搬离都会核心区，又重返市中心工作岗位，加上新移民和留学生涌入，租金高涨，许多民众转而投资楼花，但业主竟然想不到转让楼花竟然可能需要缴交联邦货劳税(GST)，等到找会计师之后才发现必须算上这笔“额外开支”。 许志远说明，若主要住宅分租或短租，又衍生出其他税务。当客户问他购买新房屋所缴交的GST是否拿不回来时，他解释在特定的条件下或许可以，譬如说马上出手以新房卖出时。 善用税率差异可节税 林宏德也说明，联邦出台禁止非加拿大人购买住宅务业法案，至少自2023年起两年间实施，另有未充分利用房屋税法案等，再再请非居民小心触法。他亦说明物业转让税每年可能有不同课征税率，而牵涉到外国买家税(FBT)的疑问也是比较常见的。 许志远表示，节税重点在于分散所得、延后税款、善用税率差异、是否成立公司来投资房地产。在分散所得方面，了解累进税率、产权分配、善用信托和所得税法，节税理财产品如RRSP，可以达到节税效果。延后税款的意义在于时间价值，如果注意移转时程，或分配资本利得储备，也是可省钱的方法。 至于是否成立公司来投资房地产较划算，是会计师常常被问到的重点。许志远说，单纯就卑诗省整体税率考量，公司的被动所得税率不一定比个人来的划算，但是在转移产权和分散所得方面具弹性，就风险管理角度来看有其好处。如果是开发地产或炒房的商业行为，则一定要考虑是否成立公司来善用加拿大公司的11%低税率。 V02

（房价波动剧烈时期，楼花成为投资或自住的好选择。星报资料图片） 【加拿大都市网】伴随疫后复苏而来的通胀压力，股汇双跌，各项成本开销上升，银行加息更令置业者负担加重，于此情况下，买家还有机会进场吗？投资人应该把获利目标放在哪些项目？如何争取较高房贷额度？在买卖房屋时如何节税省钱？涉及房地产的最新法规又有哪些呢？ 卑诗地产协会(BCREA)本周二(15日)发布最新数据指，相较于2021年创纪录的楼市高点，2022全年房销量预料将下跌三分之一，此趋势还会持续至2023年。然而，有专家却表示，在今年股汇市、债券和地产“四杀”，通胀创25年新高情况下，市场焦点也转向加息的副作用。 加拿大帝国商银(CIBC)财务规划顾问Justin Liu，于日前卑诗省台湾商会(TCCBC)主办的地产家居博览会上表示，目前预测加拿大央行于12月会再加息一次，可能就到强势加息的尾端，2023年呈现静候通胀下跌的状态，如果没有太大波动因素，直到2024年或有可能降息。他展望房市称“短空长多”，研判现时为投资楼花的好时机。 他表示，联邦政府甫宣布扩大招收新移民至每年50万人，未来住房势必供不应求。目前租金上涨到难以负担的水平，大家都在问到底何时可进场买房？他说，现在不只海外新移民会涌入，更多“从加拿大移民到加拿大”的留学生，想尽办法要留下来，因此他强调投资预售屋将是不错的选择。 同场主讲者的策略顾问William Liu、地产经纪赵震，亦提供楼花与二手房投资差异点和实例，分析自今年3月2日起加息后的贷款负担增加，但楼花却在交屋前完全不受影响，且未来增值幅度胜过所有另类储蓄。 而在房价波动时期，楼花只有买气的影响，不会有价钱的差异。综论买房成本都与通胀挂勾，买二手房成交后就必须负担成本，然而楼花最初只需要缴交订金，买公寓自住的单身人士，或作为现阶段投资，日后作为家庭资产传承，楼花都是不错的选择。 V02

（■加拿大在过去的20年里，从租金收入中赚取收入的家庭一直在稳步增长。 星报资料图片） 【加拿大都市网】温哥华有租金收入的家庭比例领先加拿大，其次是维多利亚，多伦多位列第三。 在通过出租房屋赚钱的家庭方面，温哥华跑赢加拿大其他地区，该数字是11.2%；其次是维多利亚，该比例为10.4%。 根据加拿大统计局(Statistics Canada)最近发布的2020年数据，赚取租金收入的多伦多家庭占比9.8%，在加拿大位列第三。 加拿大在过去的20年里，从租金收入中赚取收入的家庭一直在稳步增长。 许多家庭进而出租家中合法空间作为第二收入来源，这种情况在温哥华最为突出。 加拿大统计局表示，2020年，全国有租金收入的家庭比例为7.9%，租金净收入中位数为2,750元，温哥华比全国高出近4%。 其中，夫妻家庭(11.3%)比单亲家庭(5.1%)和非家庭成员(4.1%)，更有可能获得租金收入。 “夫妇家庭的总收入中位数也最高，比其他类型的家庭可以获得更多的现金流，因此更有可能拥有房产出租。” 统计局指，2020年的典型房东是居住在大都市的一对上班族夫妇。例如，在2020年，超过五分之四的租金收入者来自夫妻家庭（81.0%），近一半的租金收入者年龄在45至64岁之间（46.7%），并且大多数居住在人口普查大都市区（CMA)，多伦多(21.2%)、满地可(13.5%)以及温哥华(10.7%)。 统计局数据表明，获得租金收入的不完全是婴儿潮一代的父母。 数据显示，获得净租金收入的30至34岁人群比例，从2000年的4.1%上升到2020年的5.2%；35至39岁人群的比例，从5.3%上升到7.2%；而40至44岁的人从6.1%上升到8.2%。 随着住房成本持续上涨，年轻的房主被迫精打细算，尽可能多地存钱买房。一旦实现了这一目标，租金收入就是一种收回部分成本的简便方法，在租金昂贵的温哥华尤其如此。 加拿大有租金收入家庭的城市排名（2020年） 温哥华（Vancouver） 11.2% 维多利亚（Victoria） 10.4% 多伦多（Toronto） 9.8% 基隆拿(Kelowna) 9.4% 满地可（Montréal） 9.1% 萨格奈（Saguenay） 8.8% 卡加利（Calgary） 8.7% 贵湖（Guelph） 8.4% 沙斯卡通（Saskatoon） 8.3% 渥太华-加蒂诺地区（Ottawa–Gatineau） 7.9% V6

  【加拿大都市网】在加拿大，不仅可以看到疯狂的房地产个人买家，企业也不遑多让。据加国住屋统计计划(CHSP)数据显示，2020年公司业主数量激增，拥有百套以上房产者增长最快。 由于低利率，大公司纷纷大量购买房地产，其中增长最快的，是拥有至少100套房屋的企业主。 拥100套以上房产的安省公司增长趋势 安省拥有至少100套房屋的公司数量，在2020年达到345家，比2018年数据开始时增长了15%。 较小的企业买家反而显得稳健，有59,600家（比2018年增加7.4%）公司拥有至少一所房屋。拥有两套房屋的业主达到13,435(+8.0%)，拥有3至9套房屋的业主达到11,585家(+7.5%)，拥有10至99套的业主达到2,375(+3.9%)。 显而易见，拥有100套以上房屋的公司群体数量增长最快。 拥100套以上房产的卑诗公司增长趋势 同样，在卑诗省的公司所有权中也可以观察到类似趋势，但更为极端。2020年有85家公司拥有至少100套房屋，比2018年最早数据点增长了21.4%。对于一个并不容易增长的细分市场来说，这是一个巨大的增幅。 卑诗省的小规模企业投资也在激增。2020年，有26,240家(+9.5%)公司拥有一幢房产，5,870家(+8.8%)拥有两幢。拥有3到9处的公司数量有5,125家(+10.7%)，有10到99处房产的持有人达到1,325(+11.3%)。 拥有100套以上房产的公司数量，在2018年到2019年期间，数量并没有变化，但在2020年出现增加。且这些公司收购的房屋数量，远大于仅拥有一套房产的公司数量。是量化宽松令情况发生了改变。 以目前纳入研究的省份不够多，因此仍缺乏全面的了解。然而，这已经显示低利率导致投资者活动激增。不可否认，所有权集中和额外需求导致价格上涨。随着利率上升，这种情况开始发生变化，但随着利率下降，同样情况将卷土重来。 图：网上图片 V6

（卑诗省成交销售额比起去年同期均大跌40%。加通社资料图） 【加拿大都市网】根据加拿大房地产网站Zolo数据显示，尽管全国房地产市场开始降温，但在大流行火热时购买房屋的业主中，超过八成表示他们并不后悔，仍对于当日的购买决定感到满意。 温哥华居民罗森贝格（Andrea Rozenberg）表示，她在新冠大流行的时候，在福溪（False Creek）社区购买一间柏文单位，但并不会因为当日高价入手而感到后悔。相反，她说：“我不要介意看到房地产市场降温，如果你租住在某个地方，你同样要支付房租。我对于自己当初的决定感到非常满意。” Zolo最近的一项调查数据显示，在大流行时间买房屋的国民中，84%的买家对他们的购买行为，至今仍感到满意；有63%的国民则表示，即使房地产市场大幅下跌，他们仍然会在家中感到高兴。 发言人卡雅（Jordann Kaye）说，很多加拿大人买房首先是情感购买，其次是投资，特别在大流行期间，国民感觉不确定的变数太多，更愿意支付更多的价格，去获得安全感。 贷款经纪比洛多（Simon Bilodeau）表示，因为最近利率上涨，增加了抵押贷款的成本，房地产市场已经从“卖方市场”转向“买方市场”。 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，全国房屋销售量比去年同期下降24%，卑诗省的跌幅更加严重，房屋销售量同期下跌40%。 V21

（楼市降温使国民房屋资产价值减少。加通社资料图） 【加拿大都市网】加拿大全国楼市开始降温，销售量平均下降24%，导致全国国民家庭净资产损失数以十亿元，并对经济市场产生连锁反应。 全国多个地方的楼市出现降温，自今年二月的峰值以来，全国房屋平均价格下跌179,047元。SIA Wealth Management 首席市场策略师切辛斯基（Colin Cieszynski）指出，楼市现在就像空气从气球中逐渐排出，你可能不希望这个气球爆裂，但在短期内，价格须降到可持续的水平。 他续指，对计划进入楼市的买家来说，楼市降温是一个机会，若楼价下跌20%，便重回2021年初的水平。 不过，随着全国楼市有下降趋势，推动了全国有史以来最大的国民家庭财富下降。 加拿大统计局的数据显示，加拿大家庭的净资产定义为：所有资产减轻所有负债，在4月至6月的数据中下降了9,901亿元，当中包括今年第二季度股票暴跌等因素影响。 满地可银行经济学家卡维奇（Robert Kavcic）表示，随着房价下跌，对经济的其他部分产生了连锁反应，包括建筑材料及家具支出等。因此，房地产活动萧条，会拖累实体经济增长。 他又说，在过去的楼价飙升期间，加拿大的业主感到更加富有，他们会更乐意消费，把不断上涨的房屋价值当作自动提款机。但随着房屋价值下降，以及利率上升，屋主消费的行为变得更加谨慎。 “如果你的贷款每月增加500元，甚至1000元，这会立即影响到可自由支配的支出。与此同时，通货膨胀正在减低我们的购买力，如果你为了省钱外出午膳，那么当地餐场馆的销售量就会减少，工作机会也会减少，未来大家可能会经历艰难的日子。”卡维奇最后解释说。 V21

（多伦多的房地产市场已不如冬季时火爆。加通社资料图） 【加拿大都市网】加拿大房地产市场明显正在降温，竞标大战的荣景不再。正值春季房屋销售旺季，该如何对房屋进行竞标和定价，许多买家和卖家都同样感到困惑。 多伦多One Group Real Estate公司的创始人阿里（Nasma Ali）在接受Global新闻访问时表示，加拿大央行加息之前的市场与现在相比，如同“白昼与黑夜”的区别。她回忆，今年1月和2月，安省各地的放盘物业，无论是度假屋还是市中心，都会收到多个出价，且远远超出叫价。而现在在许多情况下，谈判权正重新回到买家手中。 多伦多地产局上周报告称，4月份市场的销量比去年同期下降了约41%，较3月份下降了27%。 阿里称，现在许多潜在买家都在观望，看利率会升至多高以及地产市场如何反应，之后再重新开始搜索房源。 包括满地可和温哥华在内的其他许多加拿大房地产市场也出现了类似的放缓。大温地产局的穆恩（Craig Munn）表示，虽然市场从2021年开始放缓，但目前买家的购屋步伐，更多地意味着地产市场正从创纪录的疫情时代回归常态。 尽管购房者的需求正在减弱，但房价需要更长的时间才能稳定下来。4月份多伦多的平均房价超过120万元，低于前一个月的约130万元，但仍比上年的100万元平均价格高出约15%。 不过，这种价格变化并不是在一夜之间发生的。阿里说，看房的人数在逐渐减少，卖家也慢慢意识到，他们的房子可能无法像过去市场白热化时那样，引来大批的感兴趣买家。 满地可Royal LePage Tendance公司的经纪勒弗朗索瓦（Marc LeFrancois）说，他看到一些卖家在收到一个或仅几个报价后就出售了。收到的出价数量减少，令他的一些客户质疑，如果销量下降，他们的出价为何要大大高于叫价。 Century 21的多伦多地产经纪帕雷克（Pritesh Parekh）指，降温的房地产市场，从根本上改变了买家对放盘价格的理解方式。与前几个月相比，推动售价上涨的需求减少，放盘价格因而可能更接近卖家的预期，甚至可能还有谈判的空间。 了解放盘价格的最佳途径之一，是看卖家接受出价的方式，在任何时候接受竞标，还是仅在某个晚上接受。前一种情况下，预计价格会在放盘价格范围内或接近；后一种情况的放盘价格较低，卖家期望所有出价均高于放盘价。 阿里认为，仍有少数房屋会引发竞标战，因为它们是真正的好房源，但大多数房子不会再引起这种竞标活动了。 接受Global新闻访问的地产经纪均表示，由于市场已不那么疯狂，买家现在可以有更多自由度，为其出价附加条件。 阿里说，在这样的市场上，现在买家百分百可以与卖家谈判。在多伦多，她看到有房屋销售合同中增加了验屋、贷款等条件，甚至可能允许买家或卖家退出交易的条件。 温哥华的穆恩说，即使在这个加拿大最昂贵的房地产市场，有条件出价的情况也似乎在回归。在某些情况下，如果买家希望增加一个条件，他们可能仍会明智地提高出价，以表明他们对交易是认真的。   V18

（■■受楼价飙升影响，首置买家在全国房地产市场中的比重减少。CBC） 根据加拿大央行的研究显示，首置买家在全国房地产市场中的比重，呈现减少趋势，但投资者和非首置买家所占比重，却不断上升。 在央行的该项研究数据中，投资者是指购买新房时，仍持有原有物业，其购买目的通常为了出租房屋获利；而非首置买家是指出售旧物业后，再购置新房。 负责该研究数据的学者认为，有不少非首置买家正推动购房热潮，在新冠大流行期间，投资者的购房份额增幅最大。但该名学者又指出，由于研究数据基于按揭贷款所得，因此并未涵盖以现金，或者以公司形式购买的物业。 研究数据也发现，截至2021年6月1日，首置买家占房地产市场47%，低于2015年初的53%。此外，市场上的投资者和非首置买家，同期比例却有所上升，当中非首置买家占房地产市场33%，高于2015年初的30%，投资者则占21%，比2015年初高3%。 疫下投资者购买量倍增 以投资者为例，在新冠大流行期间，投资者的购买量增长最快，自2020年6月至2021年6月短短一年间，其购买量增加100%，而非首置买家购买量增66%，首置买家则上升47%。 据卑诗房屋局（BC Housing）最新的一份数据显示，卑诗省在2021年，总共登记了53,189套新房，创下历史新高，较2020年增长67.5%，其中包括12,899套专用出租物业。不过，按加拿大央行的研究数据显示，由于卑诗省房价飙升，超出许多首置买家的负担能力，有可能较大部分是被投资者所购买。 卑诗省房屋厅长尹大卫（David Eby）对此表示：“如果各地市政府与我们合作，迅速批出建筑许可，我们便可应对挑战，来满足省民的住房需求。在过去的三个月，卑诗省有超过25,000名新移民在寻找房屋，因此希望各市政府、联邦政府、以及相关组织机构，共同进行沟通。”

（图片：加拿大房价预计在2022年上涨10.5%。加通社资料图片） 【加拿大都市网】加拿大房价预计在2022年上涨10.5%，其中涨幅最大的将是多伦多、温哥华和哈利法斯（Halifax）。 加拿大房皇家地产公司（Royal LePage）周三发表最新报告显示，本国房价今年创纪录地上涨21.4%之后，明年将继续上涨。 皇家地产总裁兼行政总裁苏柏（Phil Soper）在声明中表示，尽管他确实希望看到房价上涨能从过去18个月的不健康水平有所缓解，也有人认为目前的房价被高估了，但信号表明需求水平将继续超过库存，使价格保持在急剧上升的轨道上。 周三公布的2022年皇家地产市场调查预测，到明年底，全国房屋综合价格（Aggregate Price）将上涨10.5%，达到859,700元。房屋综合价格是指给定区域内独立屋和公寓的“中位数加权平均值”。Royal LePage还预测，2022年加拿大独立屋的中位价将上涨11%至918,000元，而公寓价格预计将上涨8%至594,000元。 苏柏表示，在一个供应量低的市场中，房价飙升的原因是急切的买家无法在2021年“上车”、移民增加、低利率以及持续远程工作，因为新冠新变种影响了加拿大的重启计划，并且随着旅行和娱乐选择的减少，人们可以节省更多的钱。 他解释说：“所有这些经济变数都被证明可以刺激楼市活动。 许多想要购买房屋的人，无论是首次购房、升级房屋还是购买休闲房产，都能够利用手头增加的储蓄和创纪录的低利率。” 皇家地产报告预计，多伦多和温哥华地区的涨幅最大，房屋综合价格将分别上涨11%和10.5%。紧随其后的是哈利法斯，预计上涨10%，Royal LePage表示这是由省外需求驱动，主要来自安省。 亚省埃德蒙顿的涨幅预计最小，为5%，其次是卡尔加里、里贾纳（Regina）和温尼伯（Winnipeg），分别为6%。 在加拿大，房屋综合价格预测显示，房价最高的是大温哥华地区（$1,375,700）、大多伦多地区（$1,256,500）和渥太华（$806,600），而最低则是在温尼伯（$372,100）、里贾纳（$376,300）和埃德蒙顿（429,000元）。 报告还显示，在经历疫情期间低迷之后，蒙特利尔和多伦多等城市的公寓需求将在2022年回升。 V05  

（■■西多尔认为，地产市场炽热现象是供求平衡问题，并非泡沫。 CMHC） 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）前行政总裁西多尔（Evan Siddall）认为，有很多因素造成本国房市越见炽热的现象，他不认为目前市场正在累积泡沫。 保守党影子财政部长溥礼瑞（Pierre Poilievre）早前批评，联邦政府正在令地产市场泡沫化。西多尔对此不以为然，并反复强调，地产市场没有泡沫化。“我不认为我们正处于泡沫之中，我真的不认为我们处于泡沫中。” 他星期日在接受CTV访问时说：“如果需求上升而供应没有增加，价格就会上涨，这不是泡沫。所以这是一个关于未来会变成怎样，以及供求会否回复平衡的问题，这是个水晶球问题。” 加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，9月份全国平均房价为686,650元，较去年同期上涨13.9%。在5年前，平均房价还不到490,000元。Re/Max上周三发布的住宅市场展望报告预测，2022年全国住宅平均售价将会上涨9.2%。 抗疫刺激措施非通胀主因 西多尔同时认为，联邦自由党推出的一系列抗疫刺激措施，并非令通胀升的根本原因。“这更多是关于市场供应和需求如何作出反应。同样地，这也是市场因素使然，包括政府审批建屋进度缓慢，三级政府之间缺乏协调，为建造新屋增添困难。另一个问题是，低利率使买屋更见吸引力，按揭保险更使其吸引力进一步提升。” 自由党籍的前财长曼利（John Manley）同意，一切归因于市场供求，但认为联邦政府确实有需要削减开支的规模，并且希望可在政府的秋季经济声明中得见端倪。 联邦自由党建议，投放40亿元于房屋加速基金（Housing Accelerator Fund），声称这将会带动本国，在2024至2025年度前，增加10万个中产阶级新建住宅。其他计划还包括吸引首置人士入市的措施，以及为他们设立免税首置储蓄户口等。 西多尔指出，增加住宅供应涉及数以万亿元计的资金，并非政府单方面能够处理，必须获得私营企业支持。他建议，现在应该考虑征收主要住宅利得税，以此收窄住屋不平等的鸿沟。然而，他承认，提出这税项有如在政治上自掘坟墓，从政者不想把它拿出来辩论。星岛综合报道

（■■本国房市炙热与投资者扮演的重要角色相关。加通社资料图） 加国楼市从未像现在这般炙热，而投资者正在其中担当重要角色。最近公布的数份报告显示，飙升的房价正在为加拿大的房地产市场，吸引越来越多的投资者资金。如安省今年1至8月间，已拥有一处或多处物业的房主，占产权变更交易总数的25%。不过，加拿大央行副行长波德利（Paul Beaudry）就担忧，投资者对未来价格的上涨预期，可能导致市场面临更大的回调机会。 据Global新闻报道，波德利11月23日在安省证券委员会发表书面讲话称，今年早些时候房价快速上涨，可能是由于投资者的“突然涌入”。他指出，央行的分析发现，许多加拿大人正在购买房产作为投资物业，这种现象的重要性越来越值得关注。 利用房屋净值再投资物业 房地产搜索网站Zolo驻温哥华的内容总监金罗马纳（Romana King）指出，在房价飞涨的推动下，许多低陆平原的房主一直在利用他们主要住宅的房屋净值，在奥卡纳根（Okanagan）等有利可图的地区购买投资物业或度假屋。许多投资者认为，与金融市场相比，房市是一个风险较小的投资选择。房价自2020年夏季以来创纪录的涨幅，意味着“房地产仍然是吸引投资者的东西”。 土地与物业登记公司Teranet Inc.最近的一项分析显示，安省今年1至8月间，已拥有一处或多处物业的房主，占产权变更交易总数的25%。相比之下，2011年同期这一数字为16%。 总部位于多伦多的Realosophy Realty公司总裁帕萨利斯(John Pasalis)在最近的一份报告中表示，虽然最终用户是去年多伦多地区房地产市场繁荣的主要推动力，但这种趋势在​2021年发生了变化，投资者目前在推高多市的楼价方面，似乎发挥着越来越大的作用。 虽然房价增长在今年夏季有所缓和，但市场正再次升温。加拿大地产协会（CREA）的数据显示，全国10月份的房价与9月份相比上涨了2.7%，与2020年10月相比则上涨了23%以上。 持多处物业者令交易增加 Equifax Canada的奥克斯(Rebecca Oakes)指出，抵押贷款数据显示，目前交易活动有所增加的可能是两类多处物业拥有者。一类是信用档案中有两到三个活跃抵押贷款账户的借贷者，这一群体可能包括大量的拥有一处主要住宅，以及一处或多处度假屋的房主。 另一类是那些拥有四个或更多抵押贷款账户的人士，他们更有可能成为房地产投资者。Equifax Canada的数据显示，2021年4至6月间，这一群体的房主数量较2019年同期增加了15%以上，其中安省和魁省的增幅尤为明显，分别增加了21%和16%。 不过奥克斯称，在全国范围内，这一群体现在仅占抵押贷款消费者的1.3%。她说，虽然比例仍很低，但去年和今年肯定有增加。数据显示，拥有不止一个抵押贷款账户的房主占市场的16%以上。 帕萨利斯警告说，房地产市场上投资者过多可能引发的一个担忧是，他们可能会导致房价上涨速度加快，令其他希望买房的人士望尘莫及。 他指出，与传统购房者相比，投资者在购买房产时不受收入因素的限制，因为他们指望最终以更高的价格出售房屋而获利。这也可以解释为何在房屋的持有成本远超出其租金收入的情况下，投资者仍可能不会退却的原因。帕萨利斯预测，只要有另一个乐观的投资者愿意支付更多买入，价格就会继续上涨。 央行的波德利警告说，投资者对未来价格上涨的预期，还可能令市场面临更大的回调机会。而一旦出现回调，受负面结果影响的，可能将不仅仅是投资者。这是因为，对许多家庭来说，他们的财富和获得低成本信贷的机会，与他们房产的价值紧密相关。

（■■年轻家庭需求大，料未来数月房市活动保持稳定。 加通社资料图片） 据新近的地产报告指出，全国年轻家庭在城市寻找独立屋的需求高，未来数月房市活动保持稳定，在供求不平衡的情况下由卖家主导市场，预计至年底所有类型的住宅楼房价格将会上升5%。 地产公司RE/MAX的秋季楼市前景报告显示，对比去年的数据，今年独立屋价格涨幅最大，当中调查的29个市场中上升6.8%至27.3%。在年轻家庭的强劲需求推动下，预计这个趋势将持续至秋季。 该公司高级副总裁亚歴山大（Christopher Alexander）称，虽然变种病毒Delta仍然肆虐，但预测秋季楼市维持稳定状况。鉴于楼房市场通常是本国经济活动的良好指标，而且中央银行预测明年经济增长率为4.5%，强劲的秋季楼房市场是一个好兆头，反映情况可能会好转，并且是逐渐开始恢复的步伐。 安省独立屋涨幅全国最大 以区域来看，安省的独立屋平均价涨幅居全国之首，在16个地区中有13个的增幅在20%至35.5%之间。价格升幅低于20%的市场包括多伦多(14.6%)，雷湾(17.1%)和密西沙加(19.7%)。 在所有地区的共管豪华柏文和镇屋表现良好，一些细小及市郊的楼房市场如基秦拿、北湾、伦敦，彼得堡和南乔治亚湾均是按年增长。今年余下数月估计价格前景，北湾的价格将会下降2%，但其他地区的价格上涨2%至15%不等。 由于供不应求导致高房价，令买家面对不少挑战，特别是在多伦多和温哥华等城市。在加西地区有其他楼房市场仍有可负担的楼房供置业者选择，这是因为有很多人遥距工作。报告指，在爱民顿和卡加利正是这种趋势，当地较多可负担的楼房及较低的利率，有不少买家在这些地区入市，预计持续至年底。 温市柏文镇屋价升16.4% 在比较独立屋、柏文和镇屋按年平均销售价格时，卑诗省那乃磨（Nanaimo）、维多利亚和温哥华的楼价显著增长，分别为23%，19.1%和16.4%。与西部其他地区相比，那乃磨的柏文和镇屋价格涨幅最大，目前柏文平均价格为343,713元，按年增长17.6%；镇屋价格为511,549元，按年增长65.8%。 在卡加利和利斋拿(Regina)，秋季楼市前景相对维持现状，预计前者的价格将持平，后者涨1%。报告认为，爱民顿、沙斯加通、温哥华、维多利亚，温尼辟和那乃磨的价格，预计今年内上升4%至9%。 至于大西洋地区，楼市活动按年保持持续增长，哈里法斯和蒙克顿（Moncton）所有楼房类型，都出现显著的价格上升，预计趋势会持续至年底。当中哈里法斯的独立屋价格按年上涨24.3%，从402,484元升至500,147元。蒙克顿的价格从233,676元升至282,886元，按年升21.2%。 报告指哈里法斯、圣约翰和蒙克顿的柏文大厦和镇屋市场价格，按年上涨12.5%至48.9%，特别是蒙克顿预计将继续保持强劲，至年底的价格前景为最高之一，介乎12%至15%之间。另外，预计圣约翰的价格增长会更为温和，所有楼房类型的涨幅在1%至3%之间，哈里法斯至年底的平均售价可能会上升6%。

(■■有报告指愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。星报资料图片) 加拿大中央银行将继续维持低利率政策，协助经济复苏和促进就业，房地产市道也一直受惠于低息；但一项最新民意调查显示，有超过八成人相信，低利率把屋价推高至无法负担得起水平。 疫情期间的封城、居家令以及在家上班和上学，促使很多人对寓所有新的要求，房地产市场经历了疫情初期的压抑后迅速反弹。加拿大地产商会（CREA）的统计显示，去年4月至今年3月的房屋成交量急升235%，平均屋价也上涨44%。由于民众对生活空间和绿化环境有更大的需求，加上在家上班的便利，促使偏远地区和小镇的房市也活跃起来。 78.2%国民担心自己的可负担能力 网上地产平台Zoocasa的调查发现，有77.2%的人把郊区和小镇的屋价，已经上升至超出可持续发展的水平归咎于疫情，比今年2月的民调上升25.4%。有78.2%的人把可负担能力列为置业的最大顾虑，有70.3%则陷入争抢出价，也有51.9%觉得太花时间。 报告指出，愈来愈多人认为贷款利率低，反而令置业更困难。有47%人相信低息对买屋有帮助，比2月份的调查下跌3.8%；认为低息无助改善可负担能力的人，则较2月份增加12.1%至34.4%。有80.5%的人相信低息刺激屋价上升，比2月份大幅增加32.8%；有38.1%的人承认低房贷影响他们置业的意愿。 全国平均屋价冲破60万元水平，买家也需要有更高的收入，才能够在竞争激烈的市场中成功置业。研究发现，有50%的准买家的家庭收入超过10万元，有20%人的入息更超过16万元，只有32%准买家的收入低于10万元。星岛记者报道

【加拿大都市网】加拿大房地产协会表示，7月份的房屋销售继续降温，已经连续第4个月出现环比下降。 房地产协会表示，7月份的房屋销售与6月份相比下降了3.5% 。 7月份的销售量比3月份的峰值下降了28%。 与此同时，7月份新挂牌住宅数量较6月份下降了8.8%。 与一年前相比，7月份的销售量比去年创造的记录下降了15.2%。 然而，CREA表示，上个月仍然是有记录以来第二好的七月。(加通社，都市网Rick编译，图片来源加通社)

【加拿大都市网】加拿大按揭及房屋公司(CMHC)报告指出，6月份全国新屋动工放缓，而大温地区今年上半年的新屋动工量则按年增5成。 CMHC周五发表6月份新屋动工报告，经季节性调整的6月份新屋开工率按年下降1.5%至282,070个单位，而5月份为286,296个单位。 2月份城市新屋动工的年增长速度下降了1.8％，至251,190个单位，而柏文、共管柏文和其他类型多单位住房项目的动工速度则上升0.6％，至191,085个单位， 城市独立屋开工量下降8.5%至60,105个单位。 CMHC估计乡村新屋动工量经季节性调整后为30,880个单位。 6月份经季节性调整的新屋动工量的6个月移动平均值为293,567个单位，高于5月份的284,837个单位。 此外，与去年同期相比，大温哥华地区的新屋开工量在2021年上半年增长超过50%。今年1月至6月期间，共有15,294个单位开工。 大温地区新屋动工量增长主要是多户住宅动工量增加，与去年同期相比增长65%至13,786个单位，占总数的90%。CMHC表示，更高的房价、低利率以及对当地经济和人口长期增长的持续信心，促进开发商推动计划中的项目。 由于土地价格高昂，预计多户型住宅将继续成为大温地区新建单位的主导。 V05 图片：6月份全国新屋动工放缓。加通社资料图片

（■■加拿大地产协会报告指房屋价格按年激增25%。星报资料图片） 加拿大地产协会（CREA）发表市场调查报告指，今年6月全国房屋销量与5月相比趋缓，新上市挂牌量略降，不过与去年同期相比，销量仍有两位数增长。房屋价格按年激增约25%。 该会周四发布报告指，今年6月透过电脑多重放盘系统（MLS）销售的房屋总量，比5月减少了8.4%。不过仍比去年同期增加13.6%。MLS房价综合指数（HPI）按月增长0.9%，比去年同期大涨24.4%。实际成交价格全国平均比去年6月上涨25.9%。 CREA指今年房屋销量的高峰出现在3月，此后4至6月均呈连续下降趋势，累计减少的幅度达到25%。6月份全国有8成的房地产市场呈现销售放缓，包括所有大型房地产市场。不过6月销量仍创下当月最高纪录，季节性调整之前的成交量，比去年6月增加了13.6%。 楼市 新挂牌上市房屋数量今年6月比5月减少了0.7%。全国范围内，销量在所有挂牌量中的占比，在今年6月份为69.2%，是自去年8月以来最低的一个月。不过相比加拿大长期以来平均的销量与挂牌量比率54.6%，现时这一指标仍在历史高位。但是相比今年1月这一数据为90.8%，可以看目前的市场是向趋于供求平衡的方向发展。6月份全国一半以上的房市处于供需平衡状态。 另一个考察供求比例的重要指标是房屋库存量。即按现有的销售水平，挂牌房屋可供多少个月销售。到今年6月底这一指标是2.3个月，比5月份时的2.1个月有所增加，比今年3月份最低值时的1.8个月更见显著改善。不过本国长期平均的房市库存量是5个月，可以看出目前仍远远处于卖家市场这一端。 6月的房屋价格综合指数比5月份上涨0.9%，持续了今年3月以来按月涨幅放缓的趋势。这种放缓趋势由单一家庭独立屋开始，目前在镇屋及柏文市场也开始呈现。不过未经季节调整的HPI指数按年增长24.4%，并且视乎今年7月销售情况，这有可能成为史上按年增幅的一个最高纪录。 全国平均成交价近68万 安省的按年平均房价增幅高达30%的区间内，是全国最高的地区。而且省内几乎所有其他地区的增幅，都远超过了大多伦多地区的增幅。这种情况在卑诗省也出现，该省平均增幅在20%区间内，不过大温哥华地区的增幅，就逊于省内其他地区。 全国范围内6月份实际成交价格平均为67.9万元，比去年同期增加了25.9%。不过这一指标受到大温和大多伦多地区房市的显著影响。如果不将这两地成交量计算在内，全国平均房价要降低逾13.5万元。 同样道理，实际成交价虽然一定程度上反映某一地区房市走向，但是就受到成交房屋所在的社区及房屋类型的影响。

■■皇家地产指第二季平均房价按年涨25.3%。 加通社资料图片   【加拿大都市网】皇家地产（Royal LePae）周三公布的全国房屋价格调查指出，今年第二季度的平均房价按年上涨25.3%，预测第四季度房价按年涨16%。到年底前，预计房屋仍求过于供，会进一步推高价格，不过涨幅会由第二季度的高峰期趋缓。   报告中以“综合价格”，即将纳入统计的各类型房屋的中位价格作加权平均后得到数值，来比较各地区各时期房屋价格的变化。   全国在今年第二季度末房屋综合价格达到72.7万元，比去年同期升25.3%。62个主要地区房市，89%房价按年增长达到两位数。价格增长主要由单一家庭独立屋推动，其中位价格在今年第二季度同比，增加27.1%至76.5万元。共管柏文的中位价格达到52.5万元，按年增11.7%。   大多独立屋中位价升28%   到今年第四季度末，皇家地产预测全国各类房屋价格将达到77.15万元，比去年同期增长16%。这是在考虑到第二季度屋价大涨、将今年4月的预测调高后的结果。虽然房价的涨幅预计会由第二季高峰时趋缓，但随着留学生开始抵加，以及新移民、投资者回归及疫情限制解除，预计下半年依然会保持强劲的市场需求。   就大多伦多地区而言，第二季度各类房屋综合价格按年增18.2%，达到103.5万元。单一家庭独立屋的中位数价格大涨28.2%，达到130.1万元。柏文中位价格按年增长8.6%，达到63万元。再具体到多伦多市，各类房屋综合价格按年增长8.3%达到111.5万元，其中单一家庭独立屋中位数价格达155万元，按年增14.8%。柏文的中位数价格达69.5万元，按年增幅为5.8%。   多伦多市议会目前正在讨论一系列增收手法，包括调涨交易价格在200万元以上房屋的土地转让税。   皇家地产总裁兼行政总裁索帕（Phil Soper）就此表示，在一个居民已经要向省政府和市政府缴交两份土地转让税的城市，任何调涨此税项的举动，都会令该地区的房屋库存短缺现象进一步恶化。   “土地转让税限制人员和工商企业的自由流动，具有破坏城市经济的能力。”索帕表示，“增加土地转让税将阻止人们为寻求更好的工作和生活质量而搬家，可能令多伦多已稀缺的房屋供应更加雪上加霜。”   大温独立屋中位价升24%   大温哥华地区第二季度各类房屋综合价格按年增长19.6%，达到120.25万元。单一家庭独立屋的中位数价格大涨24.9%，达到162.5万元。柏文中位价格按年增长9.4%，达到70万元。温哥华市范围，各类房屋综合价格按年增长11.5%达到130.5万元，其中单一家庭独立屋中位数价格达235万元，按年增14.6%。柏文的中位数价格达77.4万元，按年增幅为4.4%。皇家地产预计至第四季度末，温市的房价涨幅相比去年增加15%。星岛综合报道

（■■新冠疫情期间，加国平均楼价上升超过30%。加通社资料图片) 在新冠疫情期间，加国平均楼价上升超过30%，特别是多伦多近郊地区和安省小型城市。加拿大中央银行的评论指出，关注家庭所负担债务正在增加，在多伦多、咸美顿和满地可等楼市热点，买家为了入市而付上高昂的代价。 《环球邮报》（The Globe and Mail）引述加拿大中央银行公布最新“金融系统评论”，当中提出警告指，随着借贷质素逐渐恶化，投机性购买持续增加，家庭负债能力更为脆弱。过去一年当局将利率保持纪录的新低点，并承诺在一段时间内不加息，在刺激房地产需求方面发挥作用。 中央银行制定房价热点指标，以检测或预估房价上涨趋势。在新指标下，多伦多地区、咸美顿和满地可都处于热点地区，渥太华也已接近该水平。报告称，对家庭债务和楼房价格迅速上涨感到担忧，买家可能正在购买房屋，因为他们预计价格会继续上涨。这将加剧市场失衡情况，使业主容易受到未来价格下跌的影响。 这些指标只检测9个主要房地产市场，包括温哥华、维多利亚、卡加利、魁北克和温尼辟，但不包括其他地区，如安省的蒂森堡镇(Tillsonburg)和卑诗省的芝里华克（Chilliwack），这些地区在疫情期间楼价上涨幅度最大。 市场失衡或导致房价下跌 央行表示，房价和基本面失调，可能导致未来房价下跌，这将使业主难以偿还按揭贷款，或使债务超出房屋价值。高负债家庭的按揭贷款比例已大幅增加，现在占所有新按揭贷款的22%。高于2016年至2017年地产畅旺时期的水平，当时按揭贷款债务激增，触发渥太华实施更严格的贷款规则。 此外，债台高筑的借贷者所支付的首期房款低于房屋购买价格的20%，这种综合模式拖欠债务的风险更大，特别是在疫情期间，新按揭贷款的质素已经下降。除了楼房市场出现脆弱性的情况外，政府在未来数月停止补贴，企业存在债务和破产风险。 央行指出，由于政府的慷慨支援，疫情期间本国企业的表现良好，这些公司的整体债务有所下降，破产情况比疫前下降30%。当政府的资助计划如工资和租金补贴逐渐减少，这种情况可能会改变。面对严重的财务压力，部分企业未知能否继续营运。 报告显示，央行进行反向压力测试，以了解经济衰退对加拿大银行体系带来的风险。星岛综合报道

(■■本国楼市在新冠疫情中持续飙升。资料图片) 本国楼价在新冠大流行期间飙升，不少卖家都希望在楼价高点时，出售房屋可从中获利。但有卖家在高价出售自住房屋后，在火热楼市中未能再次购房，不知何去何从。 现年71岁的克莱门特（Garry Chalmers）在今年4月初，以87.5万的高价出售其位于卑诗省基隆拿（Kelowna）的房屋，相比他6年前的购入价，高出37万元。克莱门特本以为在这次卖楼交易中大赚一笔，但他和妻子随后发现，在出售自住物业后，未能觅得第二套独立屋住所。 克莱门特表示：“随着房价的飙升，我们的落订竞价总是失败，所以我仅能改变购房策略，目前我购置两套公寓楼花，一套用作自住，另一套进行出租，同时再物色自己理想的房子。” 克莱门特表示，由于旧房子的翻新费用昂贵，所以一直都想与家人搬去较新的房子。旧房子挂牌后很快便卖出，但目前该夫妇还须等待9个月，才能入住新住所。 无奈更改原本住房需求 克莱门特的经历并非独一无二，据CTV新闻台报道，许多居住在楼市火热城市的卖家，决定出售其房屋获利，但出售后需重新考虑住所问题，耗时相当长久，有的卖家甚至需要更改原本的住房需求，以尽快寻获新家园。 房产网站Zolo.ca的内容主管金恩(Romana King)认为，很多卖家担心错过在楼价高点时获利，亦有部分卖家担心利率将会上涨，届时楼市将降温，未能在这次分一杯羹。 以大温地区为例，今年3月新挂牌出售的房屋多达8,287套，创下该地区的最多挂牌纪录。而在多伦多和卡加利，新挂牌房源在2月至3月间已增长50%，4月份相对缓和。 皇家地产行政总裁苏柏（Phil Soper）表示，在2020年夏季的时候，大多数年轻人为楼市主力军，希望能购得首套物业，但现在越来越多不同类型的买家加入竞价中。一般来说，挂牌量增加能缓解市场的压力，为成千上万的潜在买家提供稀有房源，但目前待售房屋的数量仍低于需求。 苏柏认为目前的房地产市场非常强大，并不是所谓的不合逻辑。他说：“全国很多地方的楼价持续飙升，买房热潮蔓延至亚省，让亚省多个城市的房地产市场变得繁荣。” 根据各地区房地产委员会的数据显示，仅在3月至4月期间，温哥华的房价上涨2.6%，亚省卡加利上涨2%，而亚省首府爱民顿楼价更上升7%。在安省，多伦多房价较为稳定，该地区的楼价比去年增长9%，但公寓价格仅小幅度上涨，相反，独立屋价格上涨18%以上。 安省信用合作社Meridian Credit Union财务顾问塞梅拉克（David Semerak）表示，一些出售大城市房屋的卖家，计划卖房后搬到郊区，但他们出售后却发现，卖房所得的资金并未达期望值。 塞梅拉克说：“因为抵押贷款产生的费用可能会更加昂贵，出售自住房屋后，卖家可能选择与原址相近的地方。部分卖家偏向郊区的房子，但郊区房价亦在不断上涨，很多人不得不重新调整财务计划，或重新考虑退休计划。有些卖家出售住所后，持观望态度，暂时选择租房形式，期望利率会提高，楼价将变回正常水平。” 苏柏表示，由于本国疫苗推广工作进展顺利，买家对后疫情时代较乐观，使得更多卖家愿意参与到楼市交易市场当中，但高昂的房价亦会对卖家造成挑战。目前加拿大的房地产市场变成卖家市场，但若卖家在出售自住房屋后，并未有后备住所，那么卖家随即变为买家。星岛综合报道

国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）继2月份微升0.5%后，3月份在哈里法斯和咸美顿劲升的带动下，将指数再急剧推高1.5%。这是自去年11月以来，全国11个主要城市的综合指数超过上一个月；也是连续第7个月，11个主要城市的房屋销售量超过去年同期（详附表）。 奥沙华在过去一年升24.91% 房屋价格综合指数持续8个月上升，累计比去年同期升10.77%，是自2017年9月以来最强劲的12个月。哈里法斯升22.52%，咸美顿升20.95%，渥太华-加蒂诺升18.96%，满地可升16.13%，多伦多升11.16%；其他城市也有10.52%至1.80%的增长。 安省金马蹄地区的巴里、贵湖、宾福特、基秦拿、圣嘉芙莲、奥沙华和彼德堡等7个市镇的单月指数，和过去一年均有增长。奥沙华的指数在过去一年升24.91%，升幅最少的基秦拿也有20.80%的增长。综合指数以外的伦敦、京士顿、贝尔维尔、温莎、雷湾和湿比利的安省6个大城市，除京士顿在上月出现0.81%的单月下跌外，其余均上升；与去年同期比较，升幅最高的贝尔维尔升27.41%，最少的雷湾也升11.01%。 卑诗省的亚阿波斯福-米逊单月份升2.97%，过去12个月升16%；基隆拿单月升1.85%，比去年同期升9.23%。星岛记者报道